8 - casa

La condizione abitativa delle famiglie lombarde appare sempre più caratterizzata dalla proprietà dell’alloggio e dall’emergere di una consistente quota di soggetti che occupano abitazioni “ad altro titolo”, riferibile in prevalenza ad immobili di parenti messi gratuitamente a disposizione. Se si assimilano queste ultime situazioni alla proprietà, possiamo osservare che circa l’80% delle famiglie lombarde occupa direttamente o indirettamente un alloggio che possiede, contro una quota sicuramente inferiore al 70% di soli dieci anni fa. Per contro l’affitto copre ormai meno del 20% delle abitazioni familiari. Quest’ultimo dato è indicativamente maggiore per i comuni capoluogo. In generale è superiore a quanto si osserva per la media italiana ma è pari a meno della metà di quanto emerge per i maggiori paesi del nord Europa.







Il calo delle abitazioni in affitto sarebbe ancor più accentuato qualora depurassimo il dato dall’effetto indotto dalla presenza di immigrati, difficile da quantificare ma indicativamente non lontano dal 10% ( dei 400-500 mila immigrati il 90% occupa alloggi in affitto). In questo senso, considerando anche la quota dell’edilizia sociale, pari a circa il 4%, si può stimare che è solo il 6-10% delle famiglie lombarde che paga un canone per abitazioni offerte dal mercato privato.
Una situazione come quella descritta, probabilmente unica in Europa e tra i Paesi economicamente avanzati, va ricondotta in primo luogo all’accentuata propensione al risparmio, associata alla capacità di far fronte agli impegni finanziari che comporta il debito contratto per l’acquisto della casa. Sarebbe però riduttivo limitare la forte espansione della proprietà ai soli determinanti di tipo culturale. In effetti vanno anche evidenziati altri elementi:

• gli incentivi fiscali che tendono a privilegiare il mattone rispetto alla persona ovvero l’acquisto rispetto all’affitto;
• la frammentazione della proprietà immobiliare, che favorisce rapporti tra domanda e offerta di tipo “personale”, ovvero lontani da una corretta impostazione del mercato;
• la normativa che, avendo a lungo regolamentato i canoni, ha fortemente disincentivato lo sviluppo di un’offerta adeguata e come tale competitiva;
• l’impossibilità di accedere all’edilizia sociale, caratterizzata da una presenza modesta e dall’assenza di un adeguato turn over degli inquilini.

A tutto ciò si deve aggiungere, nel breve-medio periodo, l’incentivo all’acquisto rappresentato dal basso livello dei tassi di interesse applicati ai mutui ipotecari.
La forte presenza di abitazioni in proprietà rappresenta un’importante acquisizione sia in termini di formazione di capitale, a disposizione delle famiglie lombarde, che di conquista sociale e di giustizia distributiva.
Tale esiti positivi non possono però collocare in secondo piano una serie di problemi, collegati al fatto che l’acquisto della casa è possibile solo in presenza di redditi adeguati e stabili, nonché di tenuta del nucleo familiare. Per tutti gli altri casi, data la difficoltà di accedere all’edilizia sociale, l’unica strada percorribile rimane quella dell’affitto, a condizioni rese sicuramente più pesanti dalle inadeguatezze dell’offerta.
Se tale situazione riguarda oggi solo una quota minoritaria delle famiglie lombarde, lo scenario potrebbe in futuro risultare molto diverso.
Le analisi economiche convergono nell’affermare come i prossimi anni vedranno il progressivo espandersi della mobilità sul mercato del lavoro: rapporti più brevi, occupazioni con contenuti diversi, alternarsi di lavoro e formazione.
Questa situazione potrebbe associarsi ad una richiesta di mobilità territoriale, caratterizzata da permanenze più o meno brevi in uno stesso luogo, senza per questo comportare un definitivo abbandono di una residenza “principale” collocata altrove. È  questo un fenomeno che si verifica per certe fasce di lavoratori (ferrovie, scuola, edilizia), che stazionano ad esempio nelle aree urbane per alcuni mesi o anni, per poi ricongiungersi alla famiglia nel luogo tradizionale di residenza.
L’altro fattore di mobilità e di conseguente flessibilità della domanda è quello legato all’evoluzione della famiglia e in generale delle convivenze. Se è vero che i figli rimangono a lungo presenti nel nucleo, è altrettanto vero che le unioni tra persone tendono ad essere sempre meno stabili di un tempo. I divorzi, le coppie di fatto poco stabili, i figli che si spostano da una famiglia all’altra, gli anziani che si ricongiungono ai figli per esigenze assistenziali, sono i principali determinanti del fenomeno.
La presenza di immigrati contribuisce ad accentuare la flessibilità della domanda, sia per la mobilità territoriale che per l’esigenza di ricostituire, in molti casi e dopo una certa permanenza in Italia, un rapporto fisso con la famiglia lasciata nel Paese di origine.
Va anche menzionata la situazione delle giovani coppie, caratterizzate da un ingresso incerto e precario nel mercato del lavoro, da redditi contenuti e, di riflesso, da una oggettiva difficoltà a reperire alloggi a costi comunque sopportabili e compatibili anche con la presenza di eventuali figli.
Infine va ricordato il problema degli studenti, soprattutto universitari, che in misura crescente tendono a frequentare con regolarità i corsi e a caratterizzarsi per una accentuata mobilità, che non trova risposte adeguate sul piano degli alloggi, scarsi per la parte pubblica e troppo speculativi per la parte gestita dal mercato.
Il ricorso all’affitto, e tendenzialmente a costi ragionevoli, rappresenta la risposta più semplice alla specifica domanda associata alle situazioni sopra descritte. In questo senso dobbiamo dunque ritenere che, accanto alla componente “storica” di contratti di locazione, se ne affianchi oggi un’altra, peraltro destinata ad espandersi nel tempo.




In questo senso si può ipotizzare che, con riferimento alle ipotesi di sviluppo della domanda, quasi i due terzi, rappresentati dai nuovi nuclei e dalla mobilità, dovrebbe trovare nell’affitto la risposta più idonea ai propri bisogni.

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¹ Al momento della stesura del presente rapporto i dati relativi al Censimento delle abitazioni 2001 non erano ancora disponibili.

La legge n. 431/1998, e la conseguente liberalizzazione del mercato, dovrebbe naturalmente accrescere sia l’offerta dell’affitto che la trasparenza dei rapporti tra proprietà e inquilini. A distanza di sei anni è possibile affermare che qualcosa si è sicuramente mosso: reperire alloggi è più facile di un tempo, anche se a costi elevati e non senza problemi. La recente impennata nei valori immobiliari ha poi contribuito ad accrescere le difficoltà per chi cerca casa.  Questa serie di ragioni, in parte congiunturali e legate ad una evoluzione in atto, confermano ancora una volta l’idea secondo cui è fuori luogo pensare che il mercato possa essere spontaneamente in grado di soddisfare gli obiettivi che la domanda di abitazioni pone, soprattutto nel rispetto di alcuni ragionevoli principi di efficienza ed equità sociale. Come sostiene la letteratura economica, la natura del bene in questione e la presenza della rendita immobiliare, legata alla rivalutazione dei prezzi, costituiscono infatti un presupposto sufficiente per ipotizzare che i rapporti tra domanda e offerta non possano essere paritetici, soprattutto per i soggetti in condizione di bisogno acuto e/o scarsità di reddito.
Accanto alle carenze del mercato vanno menzionate quelle del pubblico. Sul piano dell’offerta la Regione eredita infatti un passato di politiche per l’edilizia sociale il cui carattere dominante sembra essere stato quello dell’immobilità, unita all’intento di tutelare gli inquilini esistenti, con canoni di favore e permanenze “a vita”.










L’altro aspetto che merita di essere ricordato è rappresentato dalla marginalità delle risorse pubbliche destinate alla residenza. L’Italia rappresenta il fanalino di coda dell’Europa, con importi che, sia in termini assoluti che rispetto al PIL, sono del tutto irrisori. In questo senso il sistema economico e sociale lombardo si trova allineato ad un modello che possiamo definire più mediterraneo che continentale.